Con la relación tan aséptica que solemos tener los vecinos en Inglaterra, donde hacemos como que no nos vemos (blank) una de cada dos veces que nos cruzamos por miedo a que el otro coja confianza y tengas que saludar siempre, sorprende la cantidad de cosas que no están debidamente reguladas y crean problemas vecinales. Un buen ejemplo son las lindes (boundaries).

¿Alguna vez te has preguntado qué valla del jardín es la tuya?

A menos que vivas en Inglaterra y hayas tenido problemas de lindes con algún vecino o te hayas comprado una casa, la respuesta será «no».

En este artículo hablo de «vallas» porque son las estructuras más utilizadas para separar las casas inglesas, pero podría hablar perfectamente de muros, árboles, setos o cualquier otro elemento de separación.

Una idea muy extendida entre los propietarios de viviendas en Inglaterra es que tu valla es siempre la de la izquierda (mirando hacia el jardín).

Esta afirmación es tan útil como falsa y no tiene fundamento jurídico.

Las leyes normalmente no obligan a un propietario a vallar una finca, ni siquiera a ocuparse del mantenimiento de una valla o muro existente. Si hay tal obligación, no resulta de una ley específica, sino que se adquiere en el título traslativo de dominio (title deeds) por medio de un tipo de cláusula de promesa o garantía llamada covenant.

Si no hay obligación legal de vallar, el propietario puede decidir a su antojo si quiere poner una valla o no, o si quiere ocuparse del mantenimiento de una valla existente. Esto significa que si tu vecino es el dueño de la valla, no puedes obligar al vecino a arreglar la valla o a cambiarla. Tampoco puedes arreglarla, cambiarla ni pintarla tú (ni siquiera tu lado de la valla) sin permiso, ya que eso constituiría allanamiento (trespassing).

Entonces…

¿Qué pasa si la valla se cae a trozos y el vecino, que es el dueño, no quiere arreglarla?

Estas son las dos soluciones más fáciles:

1. Ofrecerte a arreglarla tú. Es la solución más fácil y rápida para evitar conflictos con el vecino, porque aceptará tu oferta encantado, dado que pagarás tú el arreglo.
2. Poner tu propia valla. Debes asegurarte de ponerla dentro de los límites de tu propiedad y sin que toque la valla del vecino.

En cualquier caso, antes de instalar, arreglar o reemplazar una valla es conveniente averiguar si necesitas permiso de obra (planning permission). Los ayuntamientos tienen un servicio de información al ciudadano donde resuelven dudas relacionadas con los permisos de obra.

Si hay peligro de derrumbe de la valla tienes otra opción: avisar al ayuntamiento para que meta presión y obligue al vecino a arreglar la valla.

Pero, para saber qué opción conviene más para solucionar un problema de vallas con el vecino, es averiguar primero quién es el dueño.

Cómo averiguar quién es el dueño de la valla

Para saber la extensión de la propiedad y de qué elemento de separación eres responsable, consulta el title deeds y compra una copia de los documentos de compraventa de tu vivienda inscritos en el Registro de la Propiedad (Land Registry). También es buena idea comprar los documentos de compraventa de la vivienda del vecino, ya que quizá incluyan información que no aparezca en los tuyos.

Si tienes suerte, el mapa a escala del Registro de la Propiedad (title plan) arrojará algunas pistas en forma de «T», la marca que utilizan los abogados (solicitors) y los especialistas en compraventa de bienes inmuebles (conveyancers) para señalar a quién pertenece un muro o una valla. Una «T» a cada lado de la linde significa que tanto tú como tu vecino sois propietarios y responsables de la valla.

Muchas veces los mapas no son suficientemente exactos y la gran mayoría de los documentos inscritos en el Registro de la Propiedad muestran únicamente lo que se conoce como general boundaries que, según section 60(2) Land Registration Act 2002, no establece la línea exacta de la linde.

Cuando la información del Registro no esclarece las lindes y quién es responsable de la valla en cuestión, tu vecino y tú podéis valeros de la siguiente presunción: se entiende que los postes de una valla se ubican en terreno del propietario. Esta presunción va en consonancia con la idea de que quien instala una valla lo hace de forma que el lado bonito dé para su jardín y el lado feo (el de los postes) dé para el jardín del vecino.

Si estáis de acuerdo con la presunción, genial. Si no, tenéis jaleo y entretenimiento para rato.

Para evitar tener que ir a juicio para resolver la incógnita sobre la extensión y los límites de tu finca, lo mejor es intentar llegar a un acuerdo con el vecino y, con la ayuda de un abogado o especialista en compraventa de bienes inmuebles, redactar un acuerdo (boundary agreement) e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

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• Tipos de viviendas en el Reino Unido
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